كيف أتأكد أن العقار غير مرهون قبل الشراء؟

إجابة فريق تحرير AvoConsulte

بالنسبة للعقار المسجّل، اعتمد على شهادة ملكية حديثة يسلّمها الديوان الوطني للملكية العقارية (إدارة الملكية العقارية سابقًا): تبيّن هذه الشهادة المالك المرسّم والحقوق المرسّمة على العقار، ومنها الرهون والعقل والترسيمات الاحتياطية. أما العقار غير المسجّل فيحتاج إلى تدقيق أعمق عبر محامٍ أو عدل إشهاد.

العقار المسجّل (له رسم عقاري)

• اطلب من البائع عدد الرسم العقاري وشهادة ملكية حديثة، وتثبّت من صحتها لدى الديوان، الذي يوفّر خدمة على الخط لذلك، أو عبر محاميك. لا تكتفِ بنسخة قديمة يقدّمها البائع.
• تحقق من أن البائع هو المالك المرسّم، ومن وجود شركاء على الشياع قد يلزم إمضاؤهم.
• ابحث عن الرهون لفائدة البنوك، والعقل التي يطلبها الدائنون، وأي تقييد احتياطي.
• اطلب شهادة محيّنة قبل الإمضاء مباشرة، لأن الوضعية قد تتغيّر بين الوعد بالبيع والعقد النهائي.

وجود رهن لا يمنع البيع دائمًا، لكن يجب تنظيم خلاص الدين ورفع الرهن قبل نقل الملكية أو في نفس الوقت، بطريقة مضمونة.

العقار غير المسجّل

لا يوجد سجل عقاري يكشف كل الحقوق المترتبة عليه. يجب فحص سلسلة الحجج والعقود المتعاقبة، والتثبت من الحوز ومن وضعية المعاليم البلدية، ومن غياب نزاعات أو ورثة لم يظهروا في العقود. المخاطر هنا أعلى، بما في ذلك خطر بيع العقار لأكثر من مشترٍ.

نصائح عامة

• لا تدفع عربونًا مهمًا قبل الاطلاع على شهادة الملكية.
• اعتمد على مختص لتحرير العقد وترسيمه، فالحماية في العقار المسجّل تأتي من الترسيم: حسب الفصل 305 من مجلة الحقوق العينية، لا يتكوّن الحق العيني إلا بترسيمه وابتداءً من تاريخه.

قبل أي التزام بالشراء، استشر محاميًا يدرس وضعية العقار ووثائقه.

هذه الإجابة من إعداد فريق تحرير AvoConsulte وتقدّم معلومات عامة فقط، وليست استشارة قانونية. لوضعيتك الخاصة، استشر محاميًا.

المصادر

1. Code des droits réels, Livre II, Titre premier : dispositions générales (art. 303 à 318) Jurisite Tunisie
2. Délivrance du titre de propriété à distance (Office national de la propriété foncière) idaraty.tn (portail administratif officiel)