Vente apt avant décès d'un des proprio

Réponse de l'équipe éditoriale AvoConsulte

En pratique, oui : vendre tant que tous les propriétaires peuvent signer est bien plus simple. Mais si le propriétaire malade est dans sa dernière maladie, la loi encadre la vente : elle doit être une vraie vente, à un prix juste.

Si la vente a lieu après le décès

La part du défunt passe à ses héritiers, dont ses deux enfants, et son conjoint s'il est vivant. Il faudra alors :

• établir la qualité d'héritier par un acte de décès et d'hérédité (hojjet wafat) dressé par des notaires, accomplir les formalités de succession et mettre à jour le titre foncier ;
• faire signer tous les héritiers ou leurs mandataires, ce qui peut prendre du temps si l'un d'eux est mineur ou vit à l'étranger.

Chaque coindivisaire peut vendre sa seule quote-part (article 59 du Code des droits réels), mais les acheteurs préfèrent en général acquérir l'appartement entier.

La vente pendant la dernière maladie

L'article 565 du Code des obligations et des contrats prévoit que la vente faite par un malade pendant sa dernière maladie à l'un de ses héritiers, dans l'intention de le favoriser, n'est valable que si les autres héritiers la ratifient (article 354). La vente à un non-héritier renvoie à l'article 355, qui limite alors la libéralité au tiers de ce qui reste dans la succession. Et la donation faite pendant la dernière maladie est réputée legs (article 206 du Code du statut personnel). Donc :

• vendez à un tiers au prix du marché, et gardez la preuve du paiement du prix et de sa répartition entre les propriétaires ;
• évitez toute vente à prix symbolique ou à un héritier sans l'accord des autres.

Si le malade ne peut pas se déplacer

Il peut donner une procuration spéciale, dressée par un notaire, pour signer la vente à sa place, à condition d'avoir toute sa lucidité au moment de la signer. Consultez un avocat ou un notaire avant de signer la promesse de vente.

Cette réponse est rédigée par l'équipe éditoriale d'AvoConsulte et donne des informations générales : ce n'est pas un conseil juridique. Pour votre situation, consultez un avocat.

Sources

1. Code des obligations et des contrats (texte réorganisé approuvé par la loi n° 2005-87 du 15 août 2005) OMPI – WIPO Lex
2. Code du statut personnel – De la donation (art. 201 à 206) Jurisite Tunisie
3. Code des droits réels – De l'indivision, dispositions générales (art. 56 à 71) Jurisite Tunisie