Peut-on donner sa maison à ses enfants en gardant l'usufruit ?

Réponse de l'équipe éditoriale AvoConsulte

Oui. Le droit tunisien permet de donner la nue-propriété d'un bien tout en se réservant l'usufruit, c'est-à-dire le droit d'y habiter ou d'en percevoir les loyers jusqu'à son décès. À ce moment, l'usufruit s'éteint et les enfants deviennent pleinement propriétaires.

Les conditions de forme

• Un acte authentique : la donation (hiba) régie par le Code du statut personnel doit, pour être valable, être faite par acte authentique, en principe devant notaire. Demandez quelle forme convient à votre donation.
• L'inscription au registre foncier : pour un immeuble immatriculé, les droits des enfants ne sont constitués qu'à partir de l'inscription à la Conservation de la propriété foncière.
• L'enregistrement : l'acte doit être enregistré auprès de l'administration fiscale. Renseignez-vous sur les droits applicables auprès du notaire ou de la recette des finances.

Ce qu'il faut savoir avant de donner

• la donation n'est parfaite que par la délivrance du bien : comme vous continuez d'y habiter, faites vérifier comment cette condition s'applique à votre cas ;
• la donation est en principe définitive : la révocation n'est possible que dans des cas limités prévus par la loi ;
• vous pouvez donner à un ou plusieurs enfants, à parts égales ou non, mais une donation faite pendant la dernière maladie est traitée comme un legs, et d'autres peuvent être contestées par les héritiers ;
• une fois la nue-propriété donnée, vous ne pouvez plus vendre seul le bien entier ;
• si vous vivez à l'étranger, vous pouvez signer en Tunisie ou donner une procuration spéciale établie au consulat ou légalisée.

Donation ou testament ?

Le testament ne prend effet qu'au décès et ne peut pas dépasser le tiers de la succession ni bénéficier à un héritier sans l'accord des autres héritiers après le décès. La donation transmet le bien dès maintenant. Les deux outils n'ont pas les mêmes effets : comparez-les avant de choisir.

Les conséquences familiales et fiscales d'une donation sont importantes : faites étudier votre projet par un avocat avant de signer.

Cette réponse est rédigée par l'équipe éditoriale d'AvoConsulte et donne des informations générales : ce n'est pas un conseil juridique. Pour votre situation, consultez un avocat.

Sources

1. Code du statut personnel – De la donation (art. 201 à 206) Jurisite Tunisie
2. Code du statut personnel – De la révocation de la donation (art. 209 à 213) Jurisite Tunisie
3. Code du Statut Personnel – Livre XI : Du testament (art. 178 à 180) Jurisite Tunisie